Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu nesta ter\u00e7a-feira (20) que, caso a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio preveja a destina\u00e7\u00e3o residencial das unidades, os propriet\u00e1rios n\u00e3o poder\u00e3o alugar seus im\u00f3veis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pode autorizar a utiliza\u00e7\u00e3o das unidades nessa modalidade de aluguel.<\/p>\n\n\n\n
Para o colegiado, o sistema de reserva de im\u00f3veis pela plataforma digital \u00e9 caracterizado como uma esp\u00e9cie de contrato at\u00edpico de hospedagem \u2013 distinto da loca\u00e7\u00e3o por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamenta\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n
Segundo a turma, havendo previs\u00e3o expressa de destina\u00e7\u00e3o residencial das unidades do condom\u00ednio, ser\u00e1 imposs\u00edvel a sua utiliza\u00e7\u00e3o para a atividade de hospedagem remunerada.<\/p>\n\n\n\n
Com a decis\u00e3o, os ministros mantiveram ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos propriet\u00e1rios de duas unidades residenciais em condom\u00ednio que se abstivessem de oferecer seus im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa pr\u00e1tica se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n
No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Ara\u00fajo apresentou uma distin\u00e7\u00e3o entre os conceitos de resid\u00eancia (morada habitual e est\u00e1vel), domic\u00edlio (resid\u00eancia com a inten\u00e7\u00e3o de perman\u00eancia definitiva) e hospedagem (habita\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria).<\/p>\n\n\n\n
Segundo o magistrado, entre as caracter\u00edsticas da hospedagem est\u00e3o a alta rotatividade no local e a oferta de servi\u00e7os \u2013 situa\u00e7\u00e3o presente no caso em julgamento, em que o im\u00f3vel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espa\u00e7o de tempo, com oferta de servi\u00e7os como lavagem de roupas.<\/p>\n\n\n\n
O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condom\u00ednio n\u00e3o se voltou contra a possibilidade de os propriet\u00e1rios fecharem contrato de aluguel de longa dura\u00e7\u00e3o, mas questionou a explora\u00e7\u00e3o de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturba\u00e7\u00e3o \u00e0 rotina do espa\u00e7o residencial e inseguran\u00e7a aos demais cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
No campo normativo, Raul Ara\u00fajo lembrou que a Lei de Loca\u00e7\u00f5es considera aluguel para temporada aquele destinado \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria do locat\u00e1rio, por prazo n\u00e3o superior a 90 dias. A legisla\u00e7\u00e3o, segundo o ministro, n\u00e3o trata da hip\u00f3tese de oferta de im\u00f3veis com alta rotatividade nem da possibilidade de divis\u00e3o de uma mesma unidade entre pessoas sem v\u00ednculo \u2013 como ocorreu no caso dos autos.<\/p>\n\n\n\n
Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb n\u00e3o possuem o modelo de neg\u00f3cio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771\/2008 (Pol\u00edtica Nacional de Turismo), embora as caracter\u00edsticas desse tipo de loca\u00e7\u00e3o lembrem um contrato de hospedagem na modalidade at\u00edpica.<\/p>\n\n\n\n
“Tem-se um contrato at\u00edpico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem v\u00ednculo entre si, em ambientes f\u00edsicos de padr\u00e3o residencial e de prec\u00e1rio fracionamento para utiliza\u00e7\u00e3o privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por propriet\u00e1rio ou possuidor do im\u00f3vel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, explicou o ministro.<\/p>\n\n\n\n
Em seu voto, Raul Ara\u00fajo enfatizou que o contrato at\u00edpico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb n\u00e3o configura atividade il\u00edcita, desde que exercida nos limites da legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O ministro apontou que o C\u00f3digo Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao propriet\u00e1rio o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, tamb\u00e9m lhe imp\u00f5e o dever de observar a sua destina\u00e7\u00e3o e us\u00e1-la de maneira n\u00e3o abusiva, com respeito \u00e0 conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u2013 instrumento com for\u00e7a normativa, segundo o pr\u00f3prio c\u00f3digo.<\/p>\n\n\n\n
“Assim, o direito do propriet\u00e1rio cond\u00f4mino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem im\u00f3vel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do C\u00f3digo Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591\/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos \u00e0 seguran\u00e7a, ao sossego e \u00e0 sa\u00fade das demais m\u00faltiplas propriedades abrangidas no condom\u00ednio, de acordo com as razo\u00e1veis limita\u00e7\u00f5es aprovadas pela maioria de cond\u00f4minos, pois s\u00e3o limita\u00e7\u00f5es concernentes \u00e0 natureza da propriedade privada em regime de condom\u00ednio edil\u00edcio”, concluiu o ministro ao manter o ac\u00f3rd\u00e3o do TJRS.\u200b<\/p>\n\n\n\n
No in\u00edcio do julgamento, o relator, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o \u2013 que ficou vencido \u2013, havia dado seu voto contra a possibilidade de os condom\u00ednios proibirem as loca\u00e7\u00f5es por meio de plataformas digitais. Para o ministro, essa modalidade n\u00e3o estaria inserida no conceito de hospedagem, mas, sim, no de loca\u00e7\u00e3o residencial por curta temporada. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m de entender que essa atividade n\u00e3o poderia ser enquadrada como estritamente comercial, Salom\u00e3o considerou que, caso fosse permitido que os condom\u00ednios vedassem a loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria, haveria viola\u00e7\u00e3o do direito de propriedade. <\/p>\n\n\n\n
Segundo o ministro, o condom\u00ednio poderia adotar mecanismos para garantir a seguran\u00e7a \u2013 como o cadastramento de pessoas na portaria \u2013, mas n\u00e3o seria poss\u00edvel impedir a atividade de loca\u00e7\u00e3o pelos propriet\u00e1rios.\u00a0\u200b<\/p>\n\n\n\n
FONTE STJ – PROCESSO REsp 1819075<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu nesta ter\u00e7a-feira (20) que, caso a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio preveja a destina\u00e7\u00e3o residencial das unidades, os propriet\u00e1rios n\u00e3o poder\u00e3o alugar seus im\u00f3veis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. 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